El mercado de la vivienda en España se encuentra en una encrucijada crítica, donde la creación de nuevos hogares supera significativamente la construcción de viviendas. Este fenómeno ha generado un desequilibrio que presiona los precios y dificulta el acceso a la vivienda para muchos ciudadanos. Según datos del Banco de España, entre junio de 2024 y junio de 2025, se registró la creación neta de 190,000 nuevos hogares, mientras que la producción de vivienda nueva alcanzó solo alrededor de 100,000 unidades terminadas y 140,000 iniciadas. Este desajuste se traduce en un ritmo de creación de hogares que casi duplica el de la construcción de nuevas viviendas.
La situación se agrava por el crecimiento poblacional y la inmigración, que han llevado a un aumento en la formación de hogares. En los últimos años, el crecimiento de los hogares ha oscilado entre 175,000 y casi 300,000, lo que ha elevado el número total de hogares en España a cerca de 19.7 millones. Sin embargo, la construcción de nuevas viviendas no ha logrado seguir el mismo ritmo. Por cada 100 hogares que se formaron en 2024, solo se empezaron a construir 70 viviendas, y las cifras de 2023 y 2022 fueron aún más bajas. Este desajuste entre oferta y demanda no es un fenómeno nuevo; el Banco de España estima que el déficit acumulado entre 2021 y 2025 asciende a 700,000 unidades.
### Aumento de Precios y Acceso a la Vivienda
El déficit de vivienda en España ha sido uno de los factores determinantes que explican las presiones sobre los precios. En el segundo trimestre de 2025, el precio de la vivienda libre se disparó un 12.7% en comparación con el mismo periodo del año anterior, alcanzando niveles que superan los máximos de 2007 en términos nominales. Este aumento de precios ha dificultado el acceso a la vivienda, especialmente en las zonas de mayor demanda. Según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE, el precio medio de la vivienda se incrementó un 2.13% en el tercer trimestre de 2025, alcanzando los 2,303 euros por metro cuadrado.
La escasez de oferta y el encarecimiento de la vivienda han comenzado a erosionar la compraventa de propiedades. Aunque la venta de viviendas aumentó un 6.3% interanual en los primeros siete meses de 2025, los expertos advierten sobre una desaceleración reciente en el mercado. Esta desaceleración afecta tanto a viviendas nuevas como usadas, y se debe a la falta de oferta y al aumento de precios, a pesar de factores favorables como la mejora del empleo y la disminución de los tipos de interés.
### Obstáculos para la Construcción de Nuevas Viviendas
A pesar de la creciente demanda, la construcción de nuevas viviendas en España enfrenta múltiples obstáculos. La falta de suelo disponible, la inseguridad jurídica y la escasez de mano de obra son algunos de los principales factores que limitan el desarrollo del sector inmobiliario. Los expertos de BBVA Research señalan que para hacer más atractiva la inversión en el sector, es fundamental acelerar el proceso de transformación del suelo y mejorar la regulación. Además, es necesario reducir los costos operativos de las empresas y aumentar la productividad.
La incertidumbre normativa también juega un papel crucial en la inversión en el sector. Las recientes medidas de control de precios del alquiler y las restricciones a grandes tenedores han incrementado la percepción de riesgo en el mercado. Esto ha llevado a que muchos inversores se muestren reticentes a participar en el desarrollo de nuevas viviendas, a pesar de la evidente necesidad de más oferta en el mercado.
La situación actual del mercado de la vivienda en España es un reflejo de una crisis que ha ido acumulándose durante años. La combinación de un aumento en la formación de hogares y una oferta insuficiente de viviendas ha creado un entorno donde los precios continúan aumentando, haciendo que la vivienda sea cada vez más inaccesible para muchos ciudadanos. La falta de acción efectiva para abordar estos problemas podría tener consecuencias graves para la economía y la cohesión social en el país.
