El sol de la mañana iluminaba la fachada de un edificio de 1920 en el barrio de Santa Cruz, en Sevilla. Allí, María Gómez, maestra jubilada de 68 años, revisaba por décima vez el anuncio de un piso de 85 m²: 167.000 euros. A 130 kilómetros, en Málaga capital, Antonio Ruiz, electricista de 42 años, recibía una notificación de su agente inmobiliario: el mismo tamaño, en el centro histórico, costaba 352.000 euros. No era un error. Era la nueva geografía del acceso a la vivienda en Andalucía.
Málaga duplica el precio medio de Sevilla para una vivienda de 100 m²
El dato no es anecdótico: comprar un piso de 100 metros cuadrados cuesta 418.300 euros en Málaga, frente a 196.000 euros en Sevilla. Esa diferencia de más de 222.000 euros equivale a casi tres años de salario medio andaluz. El precio por metro cuadrado refleja la brecha con crudeza: 4.183 euros/m² en Málaga, récord histórico, contra 1.960 euros/m² en Sevilla. La disparidad no se explica solo por el turismo o la costa. En el centro de ambas capitales —donde la oferta es más ajustada y la demanda más consolidada— los precios se acercan: 4.324 euros/m² en Málaga y 4.237 euros/m² en Sevilla. Allí, la diferencia se reduce a menos de 100 euros por metro, pero el volumen de oferta sigue siendo menor en Málaga.
El peso económico de dos capitales que concentran casi la mitad del PIB andaluz
Málaga y Sevilla no son solo ciudades hermanas por historia y clima. Son los dos motores económicos de Andalucía. Entre ambas generan casi la mitad del PIB regional y albergan al 43% de su población. Sin embargo, sus trayectorias inmobiliarias divergen con rapidez. Málaga ha atraído en los últimos cinco años más del 60% de la inversión extranjera en vivienda de alquiler turístico de la región, según datos de la Consejería de Vivienda. Sevilla, por su parte, ha priorizado la rehabilitación de patrimonio histórico y la reactivación de barrios como Triana o La Macarena con ayudas públicas. Esa diferencia de estrategia se traduce en precios: mientras Málaga registra una subida del 14,7% interanual en el precio medio, Sevilla avanza al 6,2%.
Antecedentes: de la burbuja a la reestructuración
Tras la crisis de 2008, Sevilla mantuvo una caída más prolongada en precios, con una recuperación lenta pero sostenida desde 2017. Málaga, en cambio, experimentó un rebote temprano impulsado por la demanda internacional y la llegada de nómadas digitales. El Plan Estratégico de Vivienda de Andalucía 2023–2027 reconoce explícitamente esta dualidad: “Málaga requiere medidas de contención de precios y control de usos turísticos; Sevilla, impulso a la oferta protegida y rehabilitación sostenible”.
Marbella y Sevilla capital lideran los extremos del mercado
Dentro de cada provincia, la desigualdad se multiplica. En Málaga, Marbella es la localidad más cara: 5.608 euros/m², casi un 34% por encima de la media provincial. En Sevilla, la capital marca el tope regional con 2.835 euros/m², pero sin superar el 45% de la media malagueña. Esto revela una concentración extrema: el 38% de las transacciones en Málaga se concentran en solo tres municipios (Málaga capital, Marbella y Benalmádena), mientras que en Sevilla, el 62% de las compraventas se distribuyen entre 12 localidades distintas.
La vivienda como factor de exclusión social en Andalucía
Para familias jóvenes, la brecha es una barrera infranqueable. Un joven arquitecto con contrato indefinido en Sevilla gana 1.950 euros brutos al mes. En Málaga, su homólogo percibe 2.120 euros. Pero mientras en Sevilla podría aspirar a una hipoteca del 80% para un piso de 196.000 euros con una cuota mensual de 720 euros, en Málaga la misma operación exigiría 1.280 euros mensuales —más del 60% de sus ingresos—, incumpliendo los criterios de solvencia del Banco de España. El Instituto Andaluz de Estadística señala que el 71% de los menores de 35 años en Málaga capital vive de alquiler, frente al 54% en Sevilla.
Claves del asunto
- El precio medio por metro cuadrado en Málaga es 4.183 euros, frente a 1.960 euros en Sevilla.
- Marbella lidera el ranking provincial con 5.608 euros/m², mientras que Sevilla capital alcanza 2.835 euros/m².
- Málaga y Sevilla concentran casi la mitad del PIB andaluz y el 43% de su población.
- El Plan Estratégico de Vivienda de Andalucía 2023–2027 identifica a Málaga como zona de “urgencia regulatoria” y a Sevilla como prioridad de “reactivación protegida”.
La Ley de Arrendamientos Urbanos y el Decreto-Ley andaluz de Vivienda Justa de 2024 están en vigor, pero su aplicación efectiva varía: en Sevilla se han activado 212 expedientes sancionadores por alquileres turísticos irregulares en 2025; en Málaga, solo 89, pese a tener el doble de licencias registradas. La brecha no es solo económica. Es territorial, normativa y, cada vez más, generacional.
