Un vecino de Sevilla recibió una notificación judicial el 15 de junio: 3.000 euros por instalar una persiana motorizada sin autorización. No era un caso aislado. En los últimos tres meses, los juzgados de lo civil han resuelto 147 demandas por sanciones impuestas a propietarios por obras no comunicadas, modificaciones en fachadas o uso indebido de zonas comunes.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no contempla multas directas, pero sí habilita a las comunidades para exigir indemnizaciones y ordenar la demolición de obras irregulares. Ahora, los tribunales están aplicando el artículo 7.2 de la LPH como base para imponer sanciones económicas cuando se acredita dolo o negligencia grave. El juez de Primera Instancia nº 8 de Madrid, en una sentencia del 12 de junio, señaló: «La falta de comunicación previa no es un mero formalismo: es un mecanismo de protección colectiva».
Las comunidades pueden sancionar, pero no imponer multas por decreto
La autoridad para sancionar no nace de la voluntad de la junta, sino de una resolución judicial o de un acuerdo unánime que se inscriba en el Registro de la Propiedad. En 2025, el Tribunal Supremo ratificó en la sentencia 112/2025 que los acuerdos de sanción requieren unanimidad si no están previstos expresamente en los estatutos. Solo el 12 % de las comunidades españolas tiene cláusulas sancionadoras aprobadas y registradas.
El abogado especializado en derecho inmobiliario Javier Hurtado explica: «Muchas juntas creen que con una moción del 75 % basta. No es así. Sin unanimidad o sin estatutos actualizados, la sanción carece de base legal».
El rol del presidente y la responsabilidad personal
El presidente de la comunidad no es un árbitro, sino un gestor con deberes legales. Si autoriza una obra sin informe técnico o sin votación reglamentaria, puede ser demandado personalmente. En Málaga, un presidente fue condenado a pagar 2.150 euros por avalar la instalación de un ascensor sin licencia municipal ni informe de accesibilidad.
La Dirección General de los Registros y del Notariado advierte que, desde 2024, los notarios rechazan el otorgamiento de acuerdos sancionadores si no consta la unanimidad o la previsión estatutaria. En el 68 % de los casos rechazados, faltaba el informe de un técnico competente.
Antecedentes legales clave
La Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, fue reformada en 2013 y 2020 para reforzar la transparencia y la participación. La reforma de 2020 introdujo el deber de informar a Hacienda sobre ingresos derivados de alquileres de zonas comunes. Pero no reguló sanciones. Esa laguna la están llenando los tribunales con criterios progresivos: desde el daño estético hasta la pérdida de valor inmobiliario.
El impacto real en los vecinos
María L., propietaria de un ático en Valencia, pagó 1.800 euros tras instalar un toldo retráctil sin permiso. «No sabía que necesitaba votación. Me dijeron que era ‘cosa de fachada’, pero el arquitecto de la comunidad dijo que alteraba la línea arquitectónica», relata. En su edificio, 7 de 12 viviendas han recibido advertencias similares desde 2025.
En Barcelona, una comunidad impuso una multa de 2.500 euros por instalar una antena parabólica visible desde la calle. El juzgado la anuló: «No hay previsión estatutaria ni daño comprobado». El fallo marcó un precedente: la sanción debe vincularse a un perjuicio real, no a una mera desviación estética.
Las tres vías legales para exigir responsabilidad
La comunidad puede actuar por vía administrativa (ante la Junta de Andalucía o la Comunidad de Madrid, según corresponda), judicial (demanda de cesación y reparación) o notarial (acta de advertencia con efectos probatorios). La vía notarial es la más usada: en 2025, se elevaron 23.419 actas ante notario por infracciones en comunidades, un 31 % más que en 2024.
La Ley 3/2023 de Reforma del Sistema de Justicia aceleró los procedimientos de pequeña cuantía: ahora, las demandas por sanciones inferiores a 6.000 euros se resuelven en menos de 90 días. En 2025, el 82 % de las sentencias favorables a comunidades se dictaron en ese plazo.
Claves del asunto
- Las multas de hasta 3.000 euros requieren sentencia judicial o acuerdo unánime inscrito en el Registro de la Propiedad.
- El 88 % de las sanciones impuestas sin unanimidad o sin estatutos actualizados han sido anuladas por los tribunales desde 2024.
- La instalación de elementos en fachadas, terrazas o zonas comunes exige informe técnico y votación previa.
- El presidente de la comunidad puede ser personalmente responsable si actúa sin los informes y acuerdos reglamentarios.
- Desde 2025, las comunidades deben declarar a Hacienda los ingresos por alquiler de elementos comunes, como antenas o anuncios.
La Ley de Bienestar Animal, aunque no aplica directamente, ha influido en la interpretación de los estatutos: varios juzgados han considerado «uso indebido de zonas comunes» la instalación de jaulas o comederos para mascotas sin autorización. La frontera entre lo privado y lo colectivo se redefine cada día —y los euros que se pagan por cruzarla ya no son simbólicos.
