El contrato alquiler vivienda en España ha sufrido cambios clave desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda y la reforma del Código Civil. En 2026, los derechos y deberes están más definidos que nunca. El casero debe arreglar las goteras. El inquilino puede deducirse hasta el 90% del alquiler. Y el uso efectivo del inmueble ya no es un mero concepto: es exigible ante los tribunales.
¿Qué obligaciones tiene el casero según la ley actual?
El casero no solo firma un documento: asume responsabilidades legales inmediatas. Debe garantizar la habitabilidad mínima, incluyendo instalaciones en buen estado, suministros funcionales y ausencia de humedades estructurales.
Reparaciones urgentes y mantenimiento preventivo
Las goteras, fugas de agua, fallos eléctricos o roturas en calderas exigen intervención en menos de 48 horas. La jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 2025/189) establece que la demora injustificada puede dar lugar a indemnización contrato alquiler, reducción de renta o resolución unilateral.
Certificados obligatorios desde 2026
- Certificado de eficiencia energética (vigente y visible en el contrato)
- Certificado de instalación eléctrica (menos de 20 años de antigüedad)
- Informe técnico de estado de conservación (exigido en alquileres superiores a 5 años)
¿Qué deducciones fiscales aplica el propietario en 2026?
La deducción para propietarios con vivienda habitual se mantiene, pero con límites ajustados. Ahora se exige acreditar el uso efectivo como residencia principal durante al menos 183 días al año. La deducción 90% alquiler sigue vigente para contratos firmados entre 2023 y 2026, pero solo si el inquilino no supera los 24.000 € anuales de renta.
Cambios clave en la Renta 2026
- El seguro del coche en la Renta ya no es deducible para particulares (solo para autónomos con uso profesional)
- Las deducciones Renta por alquiler se computan en el modelo 100, no en el 101
- El impuesto Sucesiones no afecta a la transmisión de viviendas en alquiler, pero sí a la herencia de derechos contractuales
¿Qué dice la ley sobre el uso efectivo del inmueble?
El uso efectivo ya no es una cláusula genérica. La Dirección General de Tributos exige pruebas objetivas: facturas de suministros, recibos de basura, registro en el padrón municipal o incluso geolocalización de dispositivos conectados. Sin ello, se puede denegar la deducción 90% alquiler y reclamar la devolución de cuotas.
Impacto económico y marco legal
- El déficit de viviendas en alquiler sigue superando el 12% en ciudades como Madrid y Barcelona (INE, marzo 2026)
- Bruselas prepara un plan de ahorro que incluye subvenciones para viviendas eficiencia energética, con hasta 15.000 € por reforma
- La subida del Euríbor (3,24% en marzo 2026) ha disparado los alquileres en zonas turísticas, pero no en zonas protegidas como la Costa española protegida por la UNESCO
¿Qué ocurre si el contrato no cumple con la normativa?
Un contrato alquiler vivienda nulo por falta de requisitos legales (como no incluir el depósito en cuenta vinculada) impide reclamar rentas impagadas. Además, el propietario pierde acceso a la indemnización contrato alquiler, incluso si el inquilino abandona el inmueble sin preaviso.
Datos Clave
- El casero debe arreglar las goteras en menos de 48 horas
- La deducción 90% alquiler exige que el inquilino no supere los 24.000 € anuales
- El uso efectivo requiere pruebas documentales, no declaraciones verbales
- El certificado de eficiencia energética es obligatorio y debe estar vigente al firmar
- La subida del Euríbor ha incrementado un 18% los precios medios de alquiler en 2026
El marco legal actual refleja una clara prioridad: proteger al inquilino sin desproteger al propietario responsable. La clave está en la transparencia, la documentación y el cumplimiento anticipado de obligaciones. No hacerlo ya no es una opción: es un riesgo económico y legal medible.
